Gewerbliche Mietverträge

„Und täglich grüßt die Schriftformfalle“ oder:

Mündliche Einigungen sind eine Zeitbombe!

Eine gesetzliche, nicht abdingbare Regelung (§§ 578 Abs. 2, 550 des Bürgerlichen Gesetzbuches), die schon manchem die Existenz ernsthaft gefährdet bzw. sogar gekostet hat.

Die Regelung: Danach gilt ein Mietvertrag als für unbestimmte Zeit geschlossen, wenn er für längere Zeit als ein Jahr nicht in schriftlicher Form abgeschlossen wird.

Das klingt zunächst gar nicht so dramatisch, kann aber dramatische Folgen haben, da nicht nur der Abschluss, sondern auch alle nachträglichen Änderungen (Änderungen, Nachträge, abweichende Vereinbarungen etc.) der zwingenden Schriftform unterliegen.

 

Beispiele aus der Praxis:

Zwei Brüder vermieten Räume zum Betrieb eines Juweliergeschäftes. Den Mietvertrag unterschreibt nur einer der Brüder. Der Mietvertrag wird auf zehn Jahre mit einen zweifachen Option des Mieters, den Mietvertrag um je fünf Jahre verlängern zu können, abgeschlossen. Der Mieter investiert einige hunderttausend Euro für die Ladeneinrichtung und die Sicherheitsausstattung. Außerdem richtet er sich noch eine Goldschmiedewerkstatt ein Nach zwei Jahren wird das Mietobjekt verkauft. Der neue Eigentümer hat andere Pläne und will das Objekt anders nutzen (konkret: abreißen und neu bebauen). Er kündigt das Mietverhältnis unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfrist von sechs Monaten zum Quartalsende. Statt der mieterseits geplanten Nutzung von zwanzig Jahren muss dieser das Objekt bereits nach drei Jahren räumen. Die Investitionen, die für die zwanzig Jahre kalkuliert waren, sind zunichte gemacht. Grund: Die fehlende Unterschrift des nicht unterzeichnenden Bruders verstößt gegen die Schriftform, der Mietvertrag gilt unbefristet und kann jederzeit ordentlich gekündigt werden.

 

Anderes Beispiel:

Der Mietvertrag wird schriftlich auf zehn plus zweimal fünf Jahre (vgl. oben) abgeschlossene. Nachträglich werden Flächenänderungen vereinbart. Die genauen Flächen werden nicht präzise beschrieben. Aufgrund abweichender Flächenangaben kann ein Außenstehender anhand der Nachtragsvereinbarung nicht genau nachvollziehen, welche Flächen hinzugekommen bzw. herausgenommen wurden. Die Nachtragsvereinbarung genügt damit nicht dem Schriftformerfordernis. Die Befristung gilt nicht mehr. Der Mietvertrag ist jederzeit mit der gesetzlichen Kündigungsfrist kündbar.

 

Oder: Die Miete wird einvernehmlich erhöht, ohne dies schriftlich festgehalten wird. Auch hier: Verstoss gegen die Schriftform: die Befristung entfällt.

Oder: Die Parteien setzen mündlich nach einer wirksamen Kündigung den Mietvertrag mit einer abweichenden Miethöhe fort. Die Schriftform ist nicht gewahrt; das Mietverhältnis gilt als unbefristet.

 

Es gibt eine Fülle von Anwendungsbereichen, die massive Auswirkungen für den Mieter haben, mit denen er nicht gerechnet hat, und das alles, weil er sich bei Abschluss des Mietvertrages oder bei dessen Änderung ein paar hundert Euro für eine anwaltliche Beratung gespart hat und die ihn im Nachhinein viele zehn- oder gar hunderttausend Euro je nach Ausstattung der Mieträume kosten.